Kira Tespit Davası nedir? Davanın koşulları nelerdir? Kira Tespit Davalarında süreç nasıl işler?

Kira tespit davaları, kira bedelinin güncel ekonomik koşullar ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeniden belirlenmesini sağlar. Ancak bu davaların açılabilmesi, belirli süre koşullarına ve usule tabidir.

1. Geçerli bir kira sözleşmesinin mevcudiyeti.
2. Beş Yıl Şartı; Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli, emsal kira rayiçleri ve hakkaniyet ilkesi göz önünde bulundurularak mahkeme tarafından yeniden tespit edilebilir.
3. Davanın Açılma Zamanı

TBK m. 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak burada asıl önemli olan, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağıdır.

• Eğer davanın, yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, dava mutlaka yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmalıdır
• Kiraya veren, bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağına dair bildirimde bulunmuşsa, dava yeni kira dönemi başladıktan sonra da açılabilir. Bu durumda dava, izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmış olsa bile, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli yine o yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Süre koşuluna uyulmadığında ise yeni kira bedeli, ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Örnek: Örnek olarak, kira dönemi 1 Ekim’de başlıyor.

• Eğer kira tespit davasının yeni bedeli 1 Ekim’den itibaren geçerli olsun isteniyorsa, davayı en geç 1 Eylül’e kadar açmanız gerekir
• Ancak kiraya veren, 1 Eylül’e kadar kiracıya yazılı bildirim yapmışsa(Özellikle ihtarname) , dava 1 Ekim’den sonra da (örneğin Kasım’da) açılabilir. Bu durumda mahkeme belirlediği yeni kira bedelini yine 1 Ekim’den itibaren geçerli sayar.

4) Sözleşmede Artış Maddesi Bulunması

Kira sözleşmesinde artış şartı-maddesi yer alıyorsa, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce dava açılmamış olsa dahi, geçmişe dönük olarak kira tespit davası açılabilir.

• Bu durumda mahkeme, belirleyeceği yeni kira bedelini yalnızca dava tarihinden sonrası için değil, geriye dönük olarak yeni kira döneminin başından itibaren de uygulayabilir.

TBK m. 345/3 : ‘’Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’’

Bu husus, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya verenin hakkının korunması açısından büyük önem taşır.

İspat Araçları ve Değerlendirme

Kira tespit davalarında süre koşulu yerine getirildikten sonra, mahkeme kararını verirken genellikle şu unsurları dikkate alır:

• Bilirkişi raporları,
• Taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira sözleşmeleri,
• Taşınmazın fiziksel özellikleri ve piyasa koşulları.

Sonuç:

Kira tespit davaları, özellikle büyükşehirlerde artan kira uyuşmazlıklarının çözümünde önemli bir hukuki araçtır. Ancak davanın olumlu sonuçlanabilmesi için özellikle süre koşullarına dikkat edilmesi gerekmektedir

Not: Kira tespit davalarında, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde profesyonel destek almak büyük önem taşır. Kira tespit davası avukatı, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde kritik bir rol üstlenir. Yasal sınırlar çerçevesinde tarafların haklarının korunması ve kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için, bu alanda deneyimli bir avukattan danışmanlık almak son derece faydalıdır. Bu kapsamda Şişli avukat, İstanbul kira tespit avukatı, İş Hukuku avukatı veya işçi avukatı arayışında olan kişilerin uzman desteğiyle hareket etmeleri, sürecin sağlıklı ve güvenli bir şekilde yürütülmesini sağlar.